<mark id="9zx3p"></mark>

<option id="9zx3p"><dfn id="9zx3p"><option id="9zx3p"></option></dfn></option><delect id="9zx3p"></delect>
<button id="9zx3p"><xmp id="9zx3p">

<button id="9zx3p"></button>

<mark id="9zx3p"></mark>

<mark id="9zx3p"><div id="9zx3p"></div></mark>

<mark id="9zx3p"></mark> <mark id="9zx3p"><div id="9zx3p"></div></mark>

寧圣新聞 > 研究報告 > 購房尾款ABS研究報告

購房尾款ABS研究報告

2018-09-21

http://www.nicolabarneywebdesign.com/nsjt_files/ueditor/upload/image/20190902/1567386857672076867.jpg

1.房地產行業概況

1.1.房地產行業融資現狀

2018年以來,在金融監管加強、去杠桿、去通道信用緊縮的大背景下,房地產企業正面臨著不斷加大的融資壓力。隨著融資渠道越來越窄、融資成本越來越高,房地產企業或將迎來“生死攸關”的一年。對此,前瞻產業研究院全面梳理了房地產企業各融資渠道情況,以把握融資體系未來的變化。

房企的融資渠道

房企的融資模式主要有銀行開發貸、債券融資(企業債、公司債、短融、中票和定向工具)、非標融資(信托計劃、保險資管計劃、券商資管計劃和基金子公司資管計劃,信托計劃是最常見的方式)、資產證券化、股權融資(IPO、定增、配股)和私募股權基金等。從融資方式來看又可以分為債權融資、股權融資和“股權+債權”三大類。

http://www.nicolabarneywebdesign.com/nsjt_files/ueditor/upload/image/20190909/1568007420119033542.png

http://www.nicolabarneywebdesign.com/nsjt_files/ueditor/upload/image/20190909/1568007444115092594.png


2017年,全國房企用于項目開發的新增資金19.0萬億元,包括實際到位資金15.6萬億、各項應付款3.4萬億。從具體項目看,融資規模從大到小依次是個人住房金融市場、銀行貸款、應付款融資、非標融資、國內證券市場、海外融資,2017年分別占總融資規模的43%、20%、17%、15%、3%和2%。

http://www.nicolabarneywebdesign.com/nsjt_files/ueditor/upload/image/20190909/1568007491279073854.png


銀行貸款

截至2018年中期,上市銀行對公業務中涉及房地產業的貸款余額合計5.19萬億元,較2017年年底的4.79萬億元增加了4000億元,這也是上市銀行開發貸首次突破5萬億元。其中,五大行開發貸合計達3.06萬億元,貢獻了近六成的貸款規模。不過,上市銀行對于開發貸并非步調一致。26家上市銀行中,雖然有18家銀行的開發貸絕對值較2017年年末上升,但是僅有15家銀行的開發貸占比增長,且僅5家銀行開發貸占比的上升幅度高于0.5個百分點。

不過,上市銀行對于開發貸并非步調一致。26家上市銀行中,雖然有18家銀行的開發貸絕對值較2017年年末上升,但是僅有15家銀行的開發貸占比增長,且僅5家銀行開發貸占比的上升幅度高于0.5個百分點。

證券市場融資

境內證券市場融資方式主要包括境內股權融資、信用債和資產證券化。相對其他融資方式,我國境內證券市場融資規模偏小。2017年,房地產行業通過股權、債券和資產支持證券的融資規模僅分別為284億、3024億和1737億,較上年大幅縮水。

在債券融資方面,隨著房企發債條件的收緊,房企發債規模大幅萎縮,從2016年房地產行業債券發行746只,發行規模10,147億元,降到2017年僅發行314只,發行規模3,141億元,發行規模僅為上年度的31%。同時,市場利率持續上行,行業資金成本增加。

非標融資

房地產非標融資是房地產企業和金融機構以專項合約形式進行的債權性融資,主要包括委托貸款、信托貸款、帶回購條款的資產或受益權轉讓、融資租賃、小貸和財務公司貸款、債務重組。目前,房地產非標融資絕大部分來自委托貸款和信托貸款。

先來看委托貸款,委托貸款資金多來自于銀行理財或資管計劃,期限在2年以內。按照1.6年的平均期限計算,2017年投向房地產的委貸規模為1.9萬億。但進入2018年后,委貸規模迅速降低,到6月底已縮水至5960億元。

信托融資相對傳統銀行融資成本較高,但由于交易結構靈活,可根據地產開發的各階段設計相應的融資方案,資金使用便利、選擇面廣、數額巨大,一直是地產公司最為倚賴的融資手段之一。截至2017年末,房地產信托存量2.3萬億,創歷史新高,占信托存量10.4%。

1.2政府對房地產行業融資的政策演變

由于2016年10月份的房地產調控,監管層對有“套現”嫌疑的購房尾款abs進行嚴控。直到2017年,窗口才逐步放開。

銀行貸款

在銀行開發貸融資方面,2016年10月開始,央行和銀監會加強了對信貸投向房地產行業的管控,銀行對房產開發貸款,也有著比較嚴格的要求,需要滿足“四三二”的規定,“四”即四證齊全,地產開發項目需要有《國有土地使用證》、《建設用地規劃可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程開工許可證》;“三”即三成資本金,地產開發項目需要有30%的資本金;“二”即房地產開發企業的資質不低于二級。龍頭房企所開發的符合“四三二”要求的項目,獲得開發貸相對比較容易,但中小型房企,在地產調控持續的背景下,獲得銀行開發貸愈發困難。

此后,監管部門又陸續發布了一系列地產調控政策,意在抑制地產泡沫,控制信用膨脹。而在“四三二”規定推出之后,監管部門又陸續出臺了一系列調控政策,意在抑制地產行業泡沫,控制信用膨脹。

時間

發布機構

文件

主要內容

2015年3月

原銀監會

《商業銀行并購貸款風險管理指引》

并購貸款期限一般不超過7年,通常不超過5年,以3-5年居多,并購交易價款中,并購貸款所占比例不超過60%

2015年9月

國務院

《關于調整和改善固定資產投資項目資本金制度的通知》

保障性住房和普通住房項目最低資本金比例維持20%不變,其他項目由30%降至25%。除了銀行表內貸款外,銀行表外理財、信托貸款等也需要符合“四三二”規定。

2016年2月

財政部

《關于規范土地儲備和資金管理等相關問題的通知》

自2016年1月1日起,各地不得再向銀行業金融機構舉借土地儲備貸款。

2016年11月

原銀監會

《關于開展銀行業金融機構房地產相關業務專項檢查的緊急通知》

禁止通過個人經營性貸款或信用卡套現以及其他形式進行首付貸,限制房地產企業變相通過上下游企業進行違規融資。

2018年2月

上海銀監局

《上海銀監局關于規范開展并購貸款業務的通知》

并購貸款投向房地產開發土地并購或房地產開發土地項目公司股權并購的,應按照穿透管理原則,擬并購土地項目應當完成在建工程開發總投資的25%以上

2018年5月

銀保監會

《銀行業金融機構聯合授信管理辦法》

3家以上銀行融資余額合計50億以上企業,銀行將建立聯合授信。


債券融資門檻提高

2016年10月,滬、深交易所發布《關于試行房地產、產能過剩行業公司債券分類監管的函》,實行“基礎范圍+綜合評價指標”的分類監管標準,要求違法違規、哄抬地價、資金未用完或違規使用的房地產企業,不得發行公司債。房企債券融資發行門檻大大提高,并且,根據最近窗口指導,目前房地產企業發行公司債券募集資金用途僅能用于住房租賃地產開發及償還之前發行的債券。

時間

發布機構

文件

主要內容

2015年1月

證監會

《公司債券發行與交易管理辦法》

擴大發行主體范圍,明確債券發行種類,豐富債券發行方式。

2016年10月

上交所

《關于實施房地產、產能過剩行業公司債券分類監管的函》

對房企發行公司債實行“基礎范圍+綜合指標評價”的分類監管,提高房企發行公司債標準,并限制資金用于償還債務、項目建設和補充流動資金,要求詳細披露項目情況、定期披露資金使用情況。

2016年11月

發改委

《關于企業債券審核落實房地產調控政策的意見》

嚴格限制房企發行企業債券融資,用于商業性房地產項目。

2017年6月

財政部

《地方政府土地儲備專項債券管理辦法》

試點發行土地儲備專項債用于土地儲備,并納入政府性基金預算管理,不得通過地方政府債券以外的任何方式舉借土地儲備債務。


窗口指導購房尾款ABS

2016年10月,中國銀監會召開三季度經濟金融形勢分析,會議提出嚴控房地產金融業務風險,審慎開展與房地產中介和房企相關的業務。房地產企業融資渠道進一步收緊,由于購房尾款ABS的發行能夠使房地產企業提前套現,監管層窗口指導暫停了以房地產企業購房尾款為基礎資產的ABS產品。2017年3月,隨著綠城房地產集團發行的“華西證券-綠城購房尾款資產支持專項計劃”被交易所受理,房地產公司在交易所發行購房尾款ABS產品被重新放行。

時間

發布機構

文件

主要內容

2015年2月

上交所

《上海證券交易所債券質押式協議回購交易暫行辦法》及相關指引

提高各類債券尤其是資產支持證券的流動性。

2016年1月

國務院

《國務院關于積極穩妥降低企業杠桿率的意見》

進一步指出“積極開展以商業不動產等不動產財產或財產權益為基礎資產的資產證券化業務”


非標融資政策如下表所示:

時間

發布機構

文件

主要內容

2013年3月

原銀監會

《關于規范商業銀行理財業務投資運作有關問題的通知》

銀行理財投資非標余額不超過產品余額35%或銀行上年總資產4%

2014年5月

人民銀行

《關于規范金融機構同業業務的通知》

銀行購買非標不能放入買入返售的同業項下,但銀行仍可計入應收賬款類投資。

2017年5月

原銀監會

《2017年信托公司現場檢查要點》

明確表示違規開展房地產信托業務將列入檢查要點。

2017年12月

原銀監會

《關于規范銀信類業務的通知》

強調房地產信托業務合規性,禁止銀行理財和信托資金通過銀信業務違規流入房地產市場。

2018年1月

原銀監會

《商業銀行委托貸款管理辦法》

禁止受托管理的他人資金、銀行授信及其他債務性資金通過委貸套利,禁止委托人為資管公司和貸款經營機構,封堵金融機構通過委貸投資非標、繞道投資房地產的行為。

2018年4月

原銀監會

《關于進一步明確規范金融機構資產管理業務指導意見有關事項的通知》

要求非標投資資金期限長于資產期限,禁止資金池業務核和2層以上嵌套。

2018年5月

人民銀行等四部委

《關于規范金融機構資產管理業務的指導意見》

限制資管產品多層嵌套,資金和資產期限錯配。通道類信托規模將持續收縮,而主動管理類地產信托將承接需求外溢。

2018年5月

銀保監會

《商業銀行流動性風險管理辦法》

設立流動性匹配指標加權資金來源/加權資金運用,對表內非標所在的其他投資無論期限均給100%的最高權重。


2.購房尾款ABS介紹

2.1 購房尾款ABS概述

購房尾款

在商品房銷售過程中,購房人與房地產企業項目公司簽訂《商品房買賣合同(預售)》(期房)或《商品房買賣合同》(現房)后,根據上述購房合同的約定,購房人支付部分首付款及剩余部分的購房款。購房尾款即房地產項目公司因銷售商品房對購房人享有的應收賬款債權;從購房尾款ABS的入池標準而言,入池的購房尾款限定于自購房人與銀行或住房公積金中心簽訂貸款合同(同時與房地產項目公司簽訂購房合同)后,至銀行或住房公積金中心劃款至房地產項目公司這一特定期間內的應收賬款。

基于預售商品房而產生的購房尾款是未來產生的現金流,不屬于房地產企業的表內資產;當房地產企業收到銀行按揭款,將其記入預收賬款科目,待驗收交房時,從預收賬款結轉至主營業務收入。目前監管只允許發行按揭貸款類購房尾款資產證券化產品。

http://www.nicolabarneywebdesign.com/nsjt_files/ueditor/upload/image/20190909/1568007845086040642.png


購房尾款的類型

按揭貸款的貸款方式可分為商業貸款、公積金貸款以及組合貸款三類。

銀行按揭貸款類:購房人辦理銀行按揭貸款形成的購房尾款。

公積金貸款類:購房人辦理住房公積金貸款形成的購房尾款。

組合貸款類:購房人辦理組合貸款(同時包括銀行按揭貸款、住房公積金貸款)形成的購房尾款。


購房尾款形成的業務流程

1)認購:購房人與項目公司簽訂《商品房認購書》或《商品房認購協議》,并交付認購定金;

2)草簽:《商品房認購協議》簽訂一段時間(通常為7-15天)后,購房人與項目公司簽訂購

房合同,并支付首付款,認購定金同時結轉為購房首付款;

3)簽訂貸款合同、網簽:購房人簽訂貸款合同并提供貸款所需完整資料,項目公司登錄當地國土資源局和/或住房和城鄉建設委員會網上辦公系統,完成合同網簽;

4)房產局預售備案:項目公司客戶專員向房產局遞交預售備案申請,取得預售備案申請通過后的憑證;

5)貸款審批:銀行/住房公積金中心根據購房人的資質等相關貸款申請資料對貸款申請進行審核,貸款審批流程大概需要3個月到6個月左右的時間;

6)放款:銀行/住房公積金中心通過貸款審批后將貸款直通接支付至項目公司的指定銀行收款賬戶中。


購房尾款ABS

是以房地產開發企業作為原始權益人,以其在專項計劃設立日轉讓給管理人的、原始權益人根據購房合同至基準日(含該日)起對購房人享有的要求其支付購房款所對應的債權和其他權利及其附屬擔保權益作為基礎資產,發行資產支持證券。由于購房尾款不屬于企業資產負債表中資產,購房尾款ABS發行成功后,不能做資產科目間內部調整,融入資金應記入應付債券或其他負債等負債科目。


2.1.購房尾款ABS的市場發行情況分析

截至2018年6月,購房尾款 ABS通過交易所和報價系統審核的共49只,其中華成2017-1/碧桂園2017-1/禹房2017-1未發行成功;正在發行期11只,規模為123.33億;已發行35只,發行規模為557億元,已發行中未清償總數33只,未清償總額502.98億,平均次級證券占比為6.11 %,證券平均利率5.69%。

由于按揭貸款類購房尾款的回收期一般較短,通常為3-6個月,而專項計劃存續期限通常為2-3年,期限不匹配,因此需要設置循環購買機制解決期限錯配問題,已發行的35只購房尾款ABS中,有26只采用循環購買。

數據來源:中國資產證券化分析網,寧圣企業管理研究院分析整理


數據來源:中國資產證券化分析網,寧圣企業管理研究院分析整理



2.2.購房尾款ABS的業務模式

交易結構與流程

購房尾款ABS由房地產開發商發起,底層資產即房價總額扣除首付后的剩余購房款,以原始權益人向專項計劃直接轉讓應收購房尾款債權的單層架構為主,也可能采用信托計劃+專項計劃的雙層結構。構建購房尾款ABS的基本流程如下:

1、認購人通過與管理人簽訂《認購協議》,將認購資金委托管理人管理,管理人設立并管理專項計劃,認購人取得資產支持證券,成為資產支持證券持有人。

2、管理人根據與原始權益人簽訂的《資產買賣協議》的約定,將專項計劃募集資金扣除相關費用后用于向原始權益人購買基礎資產,即基礎資產清單所列的由原始權益人在專項計劃設立日、循環購買日轉讓給管理人的,原始權益人通過應收賬款轉讓合同受讓的項目公司依據購房合同自基準日(含該日)起對購房人享有的應收賬款債權和其他權利。

3、計劃管理人委任資產服務機構,由其按照《服務協議》的約定為專項計劃提供與基礎資產及其回收有關的管理服務及其他服務。

4、資產服務機構在監管銀行開立監管賬戶,按照《監管協議》的約定在回收款轉付日將基礎資產產生的回收款劃入專項計劃賬戶。

5、差額支付承諾人出具《差額支付承諾函》,當發生任一差額支付啟動事件時,差額支付承諾人應根據《差額支付承諾函》約定將差額補足資金劃入專項計劃賬戶。

6、管理人根據《計劃說明書》及相關文件的約定,向托管人發出分配指令,托管人根據分配指令,將相應資金劃撥至登記托管機構的指定賬戶用于支付資產支持證券本金和收益。

操作關注要點

原始權益人及基礎資產準入標準

對原始權益人的要求,基本以2016年滬深交易所發布的《關于試行房地產、產能過剩行業公司債券分類監管的函》采取的“基礎范圍+綜合指標評價”作為最基本的判斷標準。具體內容如下:

基礎范圍:發行人應資質良好、主體評級AA及以上并能夠嚴格執行國家房地產行業政策和市場調控政策的以下類型的房地產企業:

序號

指標

1

境內外上市的房地產企業

2

以房地產為主業的中央企業

3

省級政府(含直轄市)、省會城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬的房地產企業

4

中國房地產業協會排名前100名的其他民營非上市房地產企業


綜合指標評價:

觸發兩項指標的企業認定為關注類,觸發三項指標以上(含三項)的企業認定為風險類,其余劃分為正常類。根據目前已發行的購房尾款ABS案例,基本要求根據綜合評價指標屬于正常類,很多標準屬于窗口指導意見,如項目組無法精確把握,可以在項目啟動前咨詢擬掛牌場所的審核員。

序號

指標

1

最近一年末總資產小于200億

2

最近一年度營業收入小于30億

3

最近一年度扣除非經營性損益后凈利潤為負

4

最近一年末扣除預收款后資產負債率超過65%

5

房地產業務非一二線城市占比超過50%(存貨、投資性房地產、無形資產)


基礎資產準入標準:

根據《上海證券交易所企業應收賬款資產支持證券掛牌條件確認指南》,基礎資產涉及的交易合同應當合法有效,債權人已經履行了合同項下的義務,合同約定的付款條件已滿足,不存在屬于預付款的情形,且債務人履行其付款義務不存在抗辯事由和抵銷情形。然而基于預售合同而產生的購房尾款是未來產生的現金流,在財務處理上,房地產企業收到購房人的首付款屬于預收賬款科目,不屬于房地產企業的表內資產,在驗收交房前,債權人并未履行完畢合同下的義務,因此存在購房人對支付合同價款的請求權提出抗辯的可能性,從而影響專項計劃項下基礎資產產生的現金流回款的穩定性和可預測性。

序號

基礎資產準入條件

1

項目公司已取得簽署相關基礎資產所對應的全部購房合同所需取得的許可、批準和證照(包括但不限于“5證”);

2

購房人在每一份購房合同項下已支付的累計購房款符合商品房所在地區主管部門、銀行及公積金中心規定的首付要求,且不低于30%;

3

原始權益人合法擁有基礎資產,可以進行合法有效的轉讓,不存在禁止轉讓的條款,且基礎資產上未設定抵押權、質權或其他擔保物權;

4

購房人在購房合同項下不享有任何主張扣減或減免應付賬款的權利;

5

每筆基礎資產所對應的任一溝通合同簽署日與基準日之間的最長期限不超過365天(含);

6

基礎資產池中單個債務人所對應的基礎資產未償價款余額占比不超過3%(通常情況);

7

項目公司與購房人簽署的購房合同已辦理網簽及相關備案手續;

8

購房人均已簽署銀行/公積金貸款合同;

9

基礎資產所對應的建設項目如正處于施工狀態的,該建設項目應不存在或未發現可能導致項目無法完工的情形;

10

基礎資產不設計訴訟、仲裁、執行、破產程序或被強制執行司法程序,不存在被第三人主張抵消、代位權等權利瑕疵;

11

基礎資產不存在買賣合同的業態僅為車庫、無合同編號、首付金額小于應付金額、貸款類型為分期付款等情形。


基礎資產盡調關注點



購房尾款ABS的風險點及緩釋措施


購房尾款ABS風險點

緩釋措施

現金流回款時間不確定風險

對入池基礎資產設置相應合格標準及對不合格基礎資產贖回機制;

現金流回款不足風險

提高現金流覆蓋應付本息的倍數;

提供優先/次級分層、差額支付承諾、擔保、超額抵押等增信措施;

開發貸或預售資金監管導致資金截留風險

選取不存在回款資金被截留的項目入池,如有則貸款余額不超過未銷售余額的20%;

原始權益人或關聯方提供當出現現金流被截留時差額支付承諾;

資金混合風險

設立監管賬戶,用于歸集、監督、記錄專項計劃基礎資產產生的回收款;

循環購買備選池不足風險

設置提前結束循環購買機制;

原始權益人持續經營風險

要求發行主體評級至少AA+;

設置權利完善機制,進行破產隔離;

購房及貸款合規風險

仔細核查購房人的資金來源,對涉嫌使用首付貸而產生的基礎資產,禁止納入基礎資產池;

無法交房或退房風險

設置不合格基礎資產贖回機制;

提供現金流覆蓋應付本息的倍數;



特殊交易機制設置

3.案例分析

某上市房企的購房尾款ABS項目。

產品要素

項目名稱

增城A購房尾款資產支持專項計劃

原始權益人

增城市B物業發展有限公司

基礎資產

由原始權益人對購房人享有的全部應收債權及其附屬權利(包括但不限于購房人因逾期償付應收款而發生的違約金、應收賬款債權的追索權等其他權利)

增新措施

優先/次級(8%)分層、現金流超覆蓋、提前終止機制


基礎資產內部歸集

專項計劃設立前,各項目公司將與原始權益人簽署《應收賬款轉讓協議》,由各項目公司將購房尾款債權作為基礎資產轉讓給原始權益人,再由原始權益人轉讓給專項計劃以達到單一原始權益人的目的。

折價發行

發行主體評級為AA+,優先A檔資產支持證券級別AAA,優先B檔資產支持證券級別AA+,折價比例為68.12%。

交易結構


不合格或違約基礎資產贖回


不合格或違約基礎資產

序號

界定標準

1

項目公司未能履行相關購房合同項下的約定導致購房人拒絕支付尾款、退房或解除購房合同。

2

購房合同項下房屋所在地的司法機關判定購房合同無效的。

3

購房人消滅,包括法人被解散或自然人死亡,且不存在合法的購房尾款償付義務承繼人。

4

購房人因限購政策無法辦理產權登記,或因限貸政策不能辦理按揭貸款。

5

該基礎資產的任何部分,在購房合同簽署后,超過365個自然日仍未償還其他。

6

管理人認為需要被認定為不合格資產的情形。


參考文獻

1、李奇霖宏觀組張德禮,《房地產企業融資手冊》,【聯訊麒麟堂】

2、周以升,《不動產資產證券化的新實踐》

3、王鵬為,《專題研究丨購房尾款資產支持證券研究》【大公資信】

4、胡喆、陳府申,《圖解資產證券化法律實務操作要點及難點》

1560908574792026776.jpg

人妻熟妇久久久久久精品无码_性无码_艹屄视频_艹逼免费视频

<mark id="9zx3p"></mark>

<option id="9zx3p"><dfn id="9zx3p"><option id="9zx3p"></option></dfn></option><delect id="9zx3p"></delect>
<button id="9zx3p"><xmp id="9zx3p">

<button id="9zx3p"></button>

<mark id="9zx3p"></mark>

<mark id="9zx3p"><div id="9zx3p"></div></mark>

<mark id="9zx3p"></mark> <mark id="9zx3p"><div id="9zx3p"></div></mark>